Die Vorschusszahlung stellt ein zentrales Instrument der WEG dar. Sie gewährleistet die Liquidität für die Betriebskosten, schützt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) vor finanziellen Engpässen und dient dem Aufbau der Rücklagen. Die Höhe der Vorschusszahlung für jede Wohneinheit wird im Wirtschaftsplan festgelegt und ist von den Eigentümern monatlich zu entrichten. Eine zu hoch angesetzte Vorschusszahlung kann die Eigentümer hingegen in finanzielle Schwierigkeiten bringen, weshalb eine sorgfältige Kalkulation entscheidend ist.
Um die Vorschusszahlungen auf einem angemessenen Niveau zu halten, ist die Erstellung eines realistischen Wirtschaftsplans unerlässlich. Der Wirtschaftsplan ist in § 28 WEG gesetzlich verankert und gliedert sich in drei Teile: Gesamtwirtschaftsplan, Einzelwirtschaftsplan und Rücklagen. Grundlage für die Berechnung des Wirtschaftsplans bilden die Abrechnung des Vorjahres, erwartete Kostensteigerungen, geplante Maßnahmen sowie die bereits beschlossenen Rücklagen.
Im Folgenden wird die zentrale Frage behandelt: Wie erstellt ein Hausverwalter einen angemessenen Wirtschaftsplan? Die Erstellung des Wirtschaftsplans erfolgt auf Basis der zuvor genannten Grundlagen und berücksichtigt dabei die Abrechnung des Vorjahres, erwartete Kostensteigerungen, geplante Maßnahmen sowie die festgelegten Rücklagen.
- Rücklagen: Der Hausverwalter muss prüfen, welche Höhe der Rücklagen für das kommende Jahr von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) beschlossen wurde.
- Geplante Maßnahmen: Wartungs-, Hausmeister- und Handwerkerverträge sind regelmäßig zu prüfen, und Sanierungs- sowie Erhaltungsmaßnahmen frühzeitig zu planen und durchzuführen, um unnötige Kosten zu vermeiden und Einsparpotenziale durch rechtzeitige Einholung mehrerer Angebote optimal zu nutzen.
- Erwartete Kostensteigerungen: Wie bereits erwähnt, steigen die Kosten kontinuierlich an. Wie lassen sich steigende Kosten vermeiden? Nach Abschluss eines neuen Energievertrags erhält die Gemeinschaft für einen bestimmten Zeitraum eine Preisgarantie. Nach Ablauf dieser Preisgarantie kann der Preis deutlich steigen. Deshalb ist es notwendig, dass der Hausverwalter den Vertrag rechtzeitig kündigt und einen neuen Vertrag mit einer aktualisierten Preisgarantie abschließt.
- Abrechnung des Vorjahres: Wenn die Gemeinschaft für das kommende Jahr keine größeren Maßnahmen vorgesehen hat, sollte sich der Wirtschaftsplan an der Abrechnung des Vorjahres orientieren. Die geplanten Kosten dürfen dabei nicht wesentlich höher als die tatsächlich angefallenen Kosten geschätzt werden.
Was darf ein Eigentümer tun, wenn er mit dem Wirtschaftsplan nicht einverstanden ist?
Nach § 28 WEG muss ein Wirtschaftsplan von der Eigentümerversammlung beschlossen werden, um in Kraft treten zu können. Deshalb ist er zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung allen Eigentümern zuzuleiten.
Wenn der Wirtschaftsplan unklar oder nicht nachvollziehbar ist, können die Eigentümer den Hausverwalter auffordern, den Plan zu erläutern oder gegebenenfalls zu korrigieren. Sollte der Wirtschaftsplan dennoch auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden, haben die Eigentümer gemäß § 46 WEG eine Anfechtungsfrist von einem Monat, um Beschlüsse gerichtlich prüfen zu lassen. Auf diesem Weg können Sie verhindern, dass der Wirtschaftsplan mit unangemessenen Vorschusszahlungen umgesetzt wird.
Falls Sie unsicher sind, ob der Wirtschaftsplan oder Ihr Vorschuss angemessen sind, empfiehlt es sich, fachkundige Beratung einzuholen.
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